Что может быть проще, чем купить квартиру? Бери деньги, плати и владей!

Кстати, можно даже очень неплохо сэкономить, если покупать квартиру в новостройке ещё на уровне «нулевого цикла», то есть, когда нет, не только самой квартиры, но даже фундамента дома, в котором она должна находиться.

Действительно, участие в долевом строительстве, а именно об этом пойдёт речь, может оказаться весьма выгодным вложением средств, при условии, что дом, в котором Вы намерены поселиться, вообще будет построен.

Часто, человек совершает поступки, совершенно не осознавая их возможные последствия. В этом смысле, «долевое строительство», если подойти к нему без должного внимания, может стать для Вас страшной ловушкой.

В сочетании с проблемами, порождаемыми ипотечным кредитом, приобретение квартиры в новом, строящемся доме, может оказаться весьма опасной затеей.

Преимущества новостроек

У новостроек есть несколько существенных преимуществ перед старыми квартирами, которые продаются на вторичном рынке.

Как правило, новые квартиры строятся по современным проектам, которые предусматривают большую комфортабельность жилья. Они имеют улучшенную планировку, более просторны, в них можно самостоятельно изменять внутреннюю конфигурацию стен и перегородок ещё на стадии строительства.

Новые квартиры имеют и новые коммуникации, которые, по определению, должны работать надёжней.

Приобретая квартиру в новостройке, вы действительно можете существенно сэкономить. Эта экономия составляет в среднем 20-25% от рыночной стоимости готовой квартиры с такими же характеристиками.

Это очень существенные плюсы, которые являются мотивацией для участия в долевом строительстве, а именно о нём пойдёт здесь речь.

Однако все перечисленные преимущества станут реальностью только в том случае, если дом действительно будет построен, а Ваша квартира будет соответствовать тем параметрам, которые предусмотрены Договором долевого строительства, который Вы заключили на стадии «нулевого цикла».

У кого можно купить квартиру в новостройке

Прежде всего, уясните для себя одну истину. Это очень важно. Пожалуй это самое важное во всей этой статье.

Что бы Вам ни говорили риэлторы, продавцы, посредники и вообще кто бы то ни был, приобретение готовой квартиры на первичном рынке — блеф.

Готовое, уже сданное и зарегистрированное жильё сразу, автоматически попадает на вторичный рынок. Потому что сам факт регистрации недвижимости подразумевает наличие у неё собственника.

Единственным способом для Вас стать ПЕРВЫМ обладателем новой квартиры, это стать дольщиком.

Заключить Договор долевого строительства можно на любой его стадии. При этом, чем выше поднялись стены дома, тем выше будет и Ваш вступительный взнос.

Из этого следует, что вся реклама жилья в новостройках направлена на то, чтобы склонить Вас вложить свои средства в чей-то бизнес. И хорошо, если те, кого Вы профинансируете, выполнит свои обязательства и построит квартиру Вашей мечты.

А кстати, кто это может быть? С кем Вы можете заключить договор, и какой договор это будет?

Вспомним всех поимённо

Застройщик

Это такая организация, которая заключила Договор на краткосрочную аренду земли с администрацией города, или получила Постановление этой администрации о строительстве жилого дома. (Это, в повседневном обиходе, называется словом «землеотвод»).

В этих документах подробно оговорены основные параметры будущего строительства. Запросите их у застройщика, и удостоверьтесь в том, что там записана в качестве такового, именно та организация, с которой Вы ведёте переговоры.

В Договоре аренды земли (решении Администрации) обязательно должны присутствовать чёткие сроки строительства, общая площадь нового жилого дома, то, какая доля квартир в новом доме будет передано Администрации на городские социальные программы, либо, сумма денег, которая должна быть выплачена городу за землеотвод, сроки расчетов между застройщиком и Администрацией города.

Если для освобождения площадки под строительство необходимо отселение жильцов из старых и ветхих домов, или перенос предприятий, то в этом договоре (решении) прописывается порядок действий по освобождению строительной площадки и распределяются обязанности сторон.

Естественно, к Договору аренды земли должен прилагаться заверенный Администрацией план строительного участка.

Когда застройщик подписал с Администрацией города такой Договор (или получил её Решение), им готовится Инвестиционный контракт. Потребуйте его у застройщика.

Инвестиционный контракт, фактически, повторяет основные положения Договора аренды земли (Решения Администрации), но более подробно описывает взаимные обязательства сторон и характеристики строительства.

Очень часто, в Инвестиционном контракте уточняются некоторые цифры и даты, присутствовавшие в первом документе. Это обычная практика. Главное, чтобы и в первом и во втором документах фигурировали и один и тот же застройщик, и один и тот же адрес нового дома.

Однако расхождения в цифрах и датах не должны быть слишком большими. Если это так, то не связывайтесь с этим застройщиком.

Вы должны проверить наличие у застройщика ещё одного важного документа. Это Протокол распределения долей. В нём расписано, сколько квартир отходит городу, а какие остаются у застройщика. Это важно. Ведь одна из них — Ваша.

Организация, выступающая в качестве застройщика, как правило, не в состоянии сама полностью профинансировать приобретение стройматериалов и произвести все работы. (Кстати, именно по этому, она и приглашает Вас войти в долю). Для обеспечения полного цикла строительных работ, застройщик привлекает разные организации, которые добавляют денег, дают строительные материалы, производят работы. Таких организаций может быть много. И с ними застройщик расплачивается или деньгами (Вашими деньгами), или квартирами. Поэтому, кроме перечисленных выше документов, регламентирующих его отношения с Администрацией, у застройщика накапливается стопка договоров переуступки прав на квартиры от застройщика к этим организациям.

Целесообразно заглянуть и в эти договоры. Они должны быть, и должны исполняться. Если какой-либо из этих поставщиков материалов или производителей строительных работ не выполнит свои обязательства, строительство может быть заморожено надолго.

Как видите, далеко не всё зависит от застройщика. Его могут «подставить» деловые партнёры. Но Вам-то от этого не легче.

Кстати, о партнёрах. Вы можете приобрести квартиру и у одного из них.

Инвестор

Да, Вы можете приобрести квартиру и у инвесторов, ведь застройщик расплачивается с ними квартирами, а им-то нужны деньги. Этот вариант может получиться даже дешевле.

Общее название таких помощников застройщика — инвесторы. Они называются этим словом, не только когда дают деньги. Участвуя в строительстве, они инвестируют в него свои материалы или работу.

Прежде чем заключить договор с таким инвестором, по которому его права на квартиру перейдут к Вам, попросите его учредительные документы, свидетельство о регистрации и свидетельство, о постановке на налоговый учёт.

Убедившись, что такая организация действительно существует, потребуйте предоставить Вам Договор, регламентирующий её отношения с застройщиком. Там должно быть чётко прописано, что и в какие сроки обязан этот инвестор сделать для застройщика, сколько и каких квартир получить в качестве оплаты.

Третьим шагом для Вас станет проверка тех разрешительных документов и документов по землеотводу, которые мы уже описали в предыдущем пункте. Иными словами, общаясь с инвестором, Вы должны, тем не менее, быть уверены в том, что всё «чисто» и у самого застройщика. Ведь если его документация оформлена неправильно и чего-то недостаёт, то и Ваш договор с инвестором потеряет всякий смысл, потому что он тоже ничего не получит.

Получить квартиру от инвестора можно двумя путями.

Первый — заключить Договор долевого участия с этим инвестором. То-есть помочь ему материально выполнить свои обязательства перед застройщиком. Например, за Ваш счёт и деньги таких же, как Вы дольщиков, он произведёт строительные материалы, передаст их застройщику, а потом, получив от застройщика причитающиеся ему квартиры, одну из них отдаст Вам.

Второй — сразу заключить с инвестором договор, на основании которого он передаёт непосредственно Вам право требования квартиры с застройщика.

Посредник

Возможно, что какое-либо юридическое лицо или человек уже заключили договор с застройщиком или одним из инвесторов, о передаче им прав на строящуюся квартиру. И тогда, такая организация-посредник, предложит Вам приобрести квартиру у неё.

Это законно. Но, сами понимаете, дороже.

К этому нечего прибавить, кроме того, разве, что цепочка таких посредников может быть очень длинной.

Риски

Прежде всего, перед тем, как заключить Договор и сделать первоначальный взнос, проверьте наличие у застройщика или инвестора следующих документов:

Решение местной администрации, имеющей соответствующие полномочия, или постановление о строительстве жилого дома; (Примечание: под понятием «местная администрация», следует понимать тот орган местного самоуправления, который, в вашем случае, имеет право принимать решение о строительстве жилого дома. Это может быть и Администрация города, и Администрация округа столицы, и Администрация района или иного крупного муниципального образования в структуре субъекта федерации). Зарегистрированный в установленном порядке, договор аренды участка земли, на котором будет построен дом; Договор, регламентирующий взаимоотношения застройщика и местной администрации в связи со строительством дома; Документ, регламентирующий распределение жилой площади. Он может иметь форму протокола, или приложения к договору между застройщиком и Администрацией.

В процессе строительства, постоянно контролируйте сроки выполнения его отдельных этапов, которые прописаны в договоре между застройщиком и Администрацией.

Если они срываются, обращайтесь с жалобой в Администрацию. Лучше если это будет коллективная жалоба.

Кроме сроков строительства, застройщики зачастую нарушают оговоренные договором сроки сдачи дома и оформления прав собственности. При этом договор составляется юристами застройщика таким образом, что каких-либо санкций им не предусматривается. А ведь задержки сдачи объектов недвижимости могут исчисляться месяцами, и даже годами. Поэтому, перед тем, как подписывать договор с застройщиком, убедитесь, что в нём чётко оговорены сроки сдачи новостройки и предусмотрены санкции за срыв этих сроков. Настаивайте на включении в договор этих пунктов, а если Вам отказывают, то вставайте и уходите.

Вообще, применить к недобросовестным застройщикам какие-либо санкции, очень трудно, хотя судебная практика и даёт такую потенциальную возможность.

Верховный Суд РФ в 2013 году принял решение, приравнивающее договор долевого строительства, в котором дольщик выступает в качестве инвестора, к договору подряда. Это означает, что интересы долевого инвестора, человека, вложившего свои средства в строительство квартиры в многоквартирном доме, защищен Законом «О защите прав потребителей», предусматривающих выплату потребителю компенсации в размере 3% от стоимости контракта за каждый день просрочки, но не большей, чем полная сумма контракта.

Беда в том, что такого рода контракты, как правило, имеют очень расплывчатые формулировки, касающиеся сроков сдачи дома и оформления прав собственности, в силу чего, являются слабым аргументом потерпевшей стороны в суде. Поэтому мы снова делаем акцент на том, что уже было сказано. Если Вы считаете, что Ваши интересы недостаточно защищены договором, а застройщик не желает вносить в него изменения, покиньте помещение.

Требуйте включения в текст договора чётких формулировок, определяющих все сроки. Если Вы сможете настоять на этом, то застройщик будет обязан согласовывать с Вами все переносы сроков.

Зачастую, недобросовестный застройщик или инвестор заключает с дольщиками, вносящими деньги за строительство своего жилья, так называемый «Предварительный договор», на основании которого, Вы, якобы, получаете права на свою квартиру. Однако, такие договоры, по закону, не подлежат регистрации в местных органах регистрации недвижимости и сделок с ней, а это значит, что на одну и ту же квартиру, таких договоров может быть заключено несколько. То-есть её попросту, продают много раз разным людям. Это ещё один повод встать и уйти из офиса застройщика или инвестора.

Возможен вариант, когда Вы действительно дождались готовой квартиры, но войдя в неё, обнаружили, что там всё не соответствует условиям Договора, который Вы заключили с застройщиком или инвестором.

Диапазон возможных несоответствий весьма широк — от некачественной отделки, до меньшей площади квартиры, или вообще, меньшего количества комнат.

Часто бывает, что и дом сдан, и квартира полностью соответствует Вашим ожиданиям, но нет, ни воды, ни света, ни газа. Это значит, что застройщик не заключил или несвоевременно заключил договоры со службами, занимающимися поставками этих коммунальных услуг.

Перед подписанием договора с застройщиком (инвестором), изучите вопрос, как застройщик работает с поставщиками энергии и воды. Если никак, то этот вариант не для Вас.

Такие ситуации, возникающие при заключении Договора долевого строительства, очень распространены. При этом практически отсутствует эффективная система государственного контроля за деятельностью застройщиков и инвесторов, занимающихся долевым строительством.

Отсюда следует один печальный вывод — все перечисленные выше риски, являются только Вашей проблемой. И Вы должны быть готовы к тому, что при неблагоприятном развитии событий, никто Вам не поможет. Поэтому, с первого же общения с застройщиком или инвестором, проверяйте все документы и постоянно контролируйте ход строительства.

Крайней мерой, останется подача искового заявления в суд на застройщика (инвестора), или написание заявления в Прокуратуру с просьбой провести прокурорскую проверку по факту мошенничества.

Какой договор заключаем

Деньги дольщика могут привлекаться застройщиком или инвестором под различные договоры. Существует масса названий таких договоров, большинство из которых или неграмотно, с правовой точки зрения, или имеет целью кого-то обмануть. Кстати, не всегда Вас. Налоговую инспекцию, например.

Поэтому рассмотрим три основных типа договоров, на основании которых Вы должны приобрести права на строящуюся квартиру.

Суть их всех, заключается в том, что Вы, выступая в качестве дольщика (инвестора, покупателя, займодавца и т.п.), обязуетесь оплатить строительство жилого помещения, которое застройщик (инвестор, исполнитель, подрядчик, заёмщик) обязуется построить на Ваши деньги, и передать Вам, в оформленном надлежащим образом виде.

При этом Вам безразлично, делает ли он это самостоятельно, или с привлечением третьих лиц. За выполнение своих обязательств в установленные сроки, перед Вами отвечает только он, и обстоятельства его отношений с третьими лицами Вас не касаются. Это его проблемы.

Самым распространённым является Договор инвестирования

Заключая этот договор, Вы, становитесь соинвестором застройщика.

Поскольку, таких как Вы соинвесторов много, то все они имеют право на данный объект долевой собственности, пропорционально произведённым инвестициям.

Как соинвестор, Вы имеете право участвовать в принятии решений о расходовании средств и осуществлять контроль за их использованием. После завершения строительства и сдачи дома, Вы приобретаете право собственности на квартиру, строительство которой было Вами проинвестировано.

Договор уступки прав требования также широко практикуется

Он предполагает передачу одним из инвесторов (как правило, это юридическое лицо, участвующее в строительстве) своего права требования у застройщика квартиры, которую он проинвестировал ранее денежными средствами, стройматериалами или работой.

Например, кирпичный завод проинвестировал застройщика своей продукцией, получив право на некоторое количество квартир в новом доме. Но ему нужны деньги. Поэтому он, получив с Вас стоимость квартиры, уступает Вам право потребовать с застройщика квартиру, соответствующую той сумме, которую вы ему заплатили.

Вы можете заключить с застройщиком договор займа

При этом, Вы даёте ему в долг сумму денег, соответствующую стоимости квартиры, которую хотите приобрести. В качестве погашения этого долга, застройщик, после завершения строительства и принятия дома, должен вернуть Вам этот долг в натуральном выражении, то-есть предоставить квартиру.

На тех же условиях, заёмщиком может выступать и организация-инвестор, которая использует Ваши деньги на производство строительных материалов или на зарплату строителям. Рассчитаться с Вами этот инвестор тоже должен квартирой.

К таким договорам нужно относиться очень осторожно, так как, давая в долг деньги, Вы можете получить назад тоже деньги. Поэтому в договоре займа обязательно должно быть четко прописано обязательство заёмщика вернуть Вам долг в натуральном выражении, то-есть жилым помещением.

Текст договора

Не зависимо от того, какую форму договора выберут стороны, в нём должны обязательно присутствовать следующие положения:

Обязательство застройщика или инвестора после завершения строительства предоставить Вам с собственность квартиру. В договоре должны быть правильно названы стороны. Так как квартиры, о которой идёт речь в договоре, ещё нет, а речь идёт только о праве собственности на неё, то застройщик (инвестор) выступает в качестве «правообладателя», а Вы в качестве «правоприобретателя». При этом обе стороны должны правильно указать в договоре свои реквизиты. Для правообладателя, это название юридического лица, его юридический адрес, указанный в Уставе, и банковские реквизиты. Вы должны указать свою фамилию, имя, отчество и паспортные данные, и место регистрации проживания. В договоре должно присутствовать подробное описание Вашей будущей квартиры. Например, «квартира трёхкомнатная, общей площадью 110 метром, расположенная во втором подъезде, на пятом этаже, справа от лифта». Эта же формулировка должна в точности соответствовать записи, внесённой в Протокол распределения долей. Как правило, в договоре даются общие характеристики дома и квартиры. Указывается наличие или отсутствие лифта. Даётся описание оборудования, которое устанавливается в Вашей квартире в рамках данного договора. Наличие и качество дверей, окон, остеклений балконов или лоджий, и прочие характеристики, которые Вы согласуете с застройщиком (инвестором). В договоре обязательно даются ссылки на документы, на основании которых он заключен. Здесь должно быть перечислено всё, начиная от постановления Администрации о землеотводе и инвестиционного проекта, до договора перехода прав от застройщика к инвестору. Отдельный пункт должен быть посвящен стоимости квартиры. Он должен быть абсолютно «прозрачным» и исключать разночтения.

Кроме суммы, должен быть указан механизм оплаты, порядок и сроки расчетов.

Обязательно следует указать, что цена окончательная и пересмотру не подлежит.

Обращаем Ваше внимание, что все, производимые Вами платежи, должны сопровождаться выдачей Вам платёжных документов.

В договоре должны быть четко определены сроки, в которые застройщик или инвестор обязуется завершить строительство и произвести оформление жилья на Ваше имя.

Запомните, что предложенный Вам застройщиком или инвестором текст договора не является окончательным и не подлежащим корректировке. Вы имеете право потребовать внести в него выгодные Вам изменения. Добросовестный застройщик или инвестор, заинтересованный в совершении сделки, учтёт Ваши требования, естественно в рамках разумного.

Какие документы потребуются от Вас

Паспорт или иное удостоверение личности. Свидетельство о рождении, при наличии у Вас детей, не достигших возраста 14-и лет. Заверенное нотариально заявление супруга (супруги) о согласии на инвестирование Вами средств, в строительство квартиры, или Ваше нотариально заверенное заявление о том, что Вы не состоите в браке.

Получение ипотечного кредита

Получить кредит на приобретение квартиры в новостройке трудно, но возможно.

Если Вам эта задача представляется невыполнимой собственными силами, то можно обратиться за содействием в риэлтерскую фирму. Там Вам подберут банк, который выдаст кредит на Вашу покупку, при условии, что Вы подпишите соглашение о том, что именно эта риэлтерская фирма получит Ваш заказ на оформление покупки квартиры. Это сделает Вашу покупку дороже на несколько процентов.

Услуга кредитного брокера стоит 1% от суммы кредита. На этих условиях Вам подберут оптимальный вариант кредитования.

Однако получить кредит на покупку квартиры в новостройке можно и самостоятельно.

Вот несколько полезных советов, которые позволят Вам справиться с этой задачей.

Прежде всего, следует знать, что банки неохотно дают кредит на покупку квартиры в строящихся в домах. Дело в том, что при покупке квартиры в новостройке, залогом является не сама квартира, которой ещё и нет, а имущественные права на неё. Принимая такой эфемерный залог, банк идет на риск, потому что дом, находящийся на стадии «нулевого цикла», может просто остаться недостроенным. Большой проблемой для банков является и срыв застройщиками сроков сдачи новостройки.

Проблема относительно легко решается, если у заемщика есть в собственности другая квартира. Однако, и в этом случае, квартира не будет принята в залог, если у неё есть обременения, там проживают несовершеннолетние дети и недееспособные лица, находящиеся под опекой.

Какие документы нужны для получения кредита

Для получения ипотечного кредита Вам придётся собрать, заполнить и подписать большое количество документов, а именно:

Общие документы

Заявление на бланке банка о предоставлении ипотечного кредита. Копия всех страниц Вашего паспорта, а так же сам паспорт, который будет сверяться сотрудниками банка с листами копий; Ксерокопия свидетельства о регистрации по временному мест проживания (если есть); Копия документа о получении образования (диплом, аттестат или аналогичные документы); Копия свидетельства о браке или о расторжении брака; Копия свидетельства о рождении ребёнка (детей);

Далее перечислены документы, которые подаются лицами, в зависимости от их источника дохода.

Если вы работаете по найму, то у Вас попросят предоставить копию трудовой книжки (все страницы). Копия должна быть заверена на каждой странице подписью и печатью работодателя, а на последней странице должна присутствовать надпись: «работает по настоящее время», дата записи и расшифровка подписи и указание должности уполномоченного лица, сделавшего эту запись и заверившего копию.

Кроме этого, Вы должны представить:

Справку с работы о размере дохода за двенадцать последних календарных месяцев (форма №2-НДФЛ). Если у Вас есть дополнительные источники дохода, не зафиксированные в этой форме, то Вы должны будете заполнить и подписать справку по форме, которую Вам укажет банк; Краткая информация о Вашем роде деятельности в Вашей организации, а также о роде деятельности самой этой организации; Копию трудового договора, заключенного по месту работы, при наличии; Если Вы где-то официально работаете по совместительству, то у Вас попросят представить справку о размере дохода за двенадцать последних календарных месяцев (форма №2-НДФЛ) и с этого места работы.

Если Вы являетесь предпринимателем без образования юридического лица (ПБОЮЛ), то у Вас попросят представить следующие документы:

Нотариально заверенную копию трудовой книжки или копии всех страниц трудовой книжки вместе с подлинником, которые будут сверены сотрудником банка; Копию Вашего Свидетельства о регистрации в качестве ПБОЮЛ, а также, копию лицензии на право заниматься деятельностью, подлежащей лицензированию (если Вы таковой занимаетесь); Копии деклараций по ЕСН (единый социальный налог) с отметкой налоговой инспекции о приёме, за последние два года; Информация о Вашем роде деятельности, кратко и в произвольной форме; Если кроме деятельности в качестве ПБОЮЛ, Вы где-то официально работаете, то Вас попросят представить справку о размере дохода за двенадцать последних календарных месяцев (форма №2-НДФЛ) и с этого места работы.

Если Вы являетесь владельцем или совладельцем бизнеса, то Вам следует представить в банк:

Нотариально заверенную копию трудовой книжки или копии всех страниц трудовой книжки вместе с подлинником, которые будут заверены сотрудником банка; Копии учредительных документов Вашей фирмы (Устав, Учредительный договор, если есть, Протокол о создании, Свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет, лицензии, сертификаты и патенты, если таковые имеются); Копию баланса с отчетом о прибылях и убытках за 8 последних кварталов, заверенные подписью Директора фирмы и её печатью; Копии индивидуальных налоговых деклараций, поданных Вами за последние два года; Краткое описание деятельности Вашей фирмы в произвольной форме; Если кроме занятия частным бизнесом, Вы где-то официально работаете по найму, то Вас попросят представить справку о размере дохода за двенадцать последних календарных месяцев (форма №2-НДФЛ) и с этого места работы.

Независимо от места работы и источника доходов, у Вас попросят представить информацию о дорогостоящем ликвидном имуществе и прочих активах, а именно:

Если есть квартира, дача, земельный участок или иное недвижимое имущество, то правоустанавливающие документы на них; Документы на автомобиль; Документы, подтверждающие наличие банковских счетов; Если Вы владеете ценными бумагами, то копии акций, облигаций или выписку из реестра акционеров того Общества, акционером которого Вы являетесь.

Банк вправе дополнительно попросить Вас предоставить ещё какие-либо документы, сверх перечисленных выше, чтобы получить объективное представление о Вашей кредитоспособности.

Андеррайтинг

После подачи документов в банк, происходит их проверка и утверждение — андеррайтинг.

Эта процедура включает в себя проверку клиента на платёжеспособность и определение максимально возможной суммы кредита для него.

Тем не менее, в каждом кредитном учреждении существует квота на кредитование приобретения жилья в новостройках. Банки имеют постоянных деловых партнёров среди застройщиков и инвесторов, занимающихся строительством нового жилья.

Да и сами застройщики заинтересованы в аккредитации своих объектов в тех банках, где реальнее всего получить кредит рядовому покупателю, так как это способствует лучшей продаже их квартир.

Имейте ввиду, что процедура андеррайтинга, то-есть, проверки документов, затрагивает не только Вас.

Параллельно проверяются и Ваши партнёры — застройщик и инвестор. И тут весьма позитивным моментом является то, что эту работу банк проводит самостоятельно, стремясь обезопасить себя от лишних рисков. Но, одновременно, это идёт во благо и Вам. Ведь служба безопасности Банка имеет несоизмеримо больше возможностей проверить добросовестность и репутацию лиц, которым Вы намерены отдать крупную сумму денег.

Поэтому, если Вам отказали в кредите, при том, что, Все Ваши документы в порядке, это может означать, что Вас уберегли от крупных неприятностей.

Условия кредитования

Будьте готовы к тому, что банк, выдавая Вам кредит не под реальную недвижимость, а лишь под обязательство её построить, будет завышать процентную ставку.

Некоторые схемы предусматривают повышенную ставку кредитования только на период строительства дома. После его приёмки и оформления в Вашу собственность, риск банка снижается, а значит, снижается и процент.

Подробнее, о процентных ставках Вы сможете прочитать на сайтах банков, которые широко рекламируют свои услуги в Интернете. Это большой массив разнообразной информации, которая может перегрузить эту статью.

В зависимости от степени риска (читай — от того, насколько высоко поднялись стены Вашего дома) банк потребует оформить страхование сделки.

В разных страховых компаниях цена страховки варьируется в интервале 1-2,3% годовых, от суммы кредита.

В плане страхования, у новостройки есть одно существенное преимущество перед квартирой, приобретаемой на вторичном рынке. Вам не требуется оформлять так называемое «титульное страхование», которое представляет собой страхование права собственности. Ведь квартира в новостройке в принципе не может иметь обременений правами лиц, ранее в ней проживавших. Это даёт ежегодную экономию до 1% по сравнению со сделками на вторичном рынке.

Целесообразно, чтобы не делать лишней работы, перед тем, как начинать переговоры с застройщиком или инвестором о приобретении квартиры, позвонить в несколько банков и выяснить, в принципе, кредитуют ли такие объекты. Возможно именно эта новостройка, или организации, которые её затевают, находятся в «чёрном списке» банковского сообщества.

Лучше всего, если застройщик и банк уже имели опыт сотрудничества, или участвовали в совместных проектах. Тогда кредит получить легче и быстрее. Ведь банку не нужно будет повторно проверять Вашего застройщика.

Хорошей приметой является то, что банк легко предоставил Вам ипотечный кредит. Это значит, что застройщик на хорошем счету, и добросовестно, в срок, построит Ваш дом.

Размер процентной ставки по ипотечному кредиту зависит от размера Вашего первоначального взноса в строительство. Чем выше взнос, тем ниже ставка.

Влияет на размер процентной ставки и срок, на который выдается кредит. При долгосрочных кредитах, сроком до 30-и лет, ставка может быть на 1-2% выше, чем при краткосрочных, до 7-и лет.

Ещё 1-2% может «набежать» в случае, если Вы не имеете возможности подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ. В этом случае, банк может принять от Вас декларацию о Ваших доходах, которую Вы сделаете, заполнив специальную форму, предложенную банком. Но процентную ставку поднимет обязательно.

Большинство банков, при выдаче ипотечного кредита на приобретение квартиры в новостройке, требую поручительства третьего лица, или оформления в залог принадлежащей Вам ликвидной недвижимости (другой квартиры, дачи, земельного участка и т.п.)

Налоговые льготы

В соответствии с Налоговым Кодексом РФ, после того, как Вы внесли деньги в строительство, не дожидаясь оформления права собственности на квартиру, Вы можете воспользоваться своим правом на налоговый вычет.

Можно получить налоговый вычет и после завершения оформления квартиры.

Механизм получения налогового вычета и схема его оптимального применения в Вашем случае, является предметом отдельной статьи. Но важно помнить, что он даёт Вам очень большую экономию средств. Например, на 1 млн. вложений, Вы можете вернуть себе до 130 тыс. рублей.

Вот, в общих чертах, схема приобретения квартиры в новостройке. Она очень сложная, однако, может быть весьма плодотворной. Самое главно