Alex Tavshunsky. Defence Attorney Dirk Derstine at the Tori Stafford Murder Trial in London

Вы спросите: «Неужели добропорядочные граждане никак не могут защитить свои права?». Могут! Именно для таких ситуаций и разработана система титульного страхования, которая обеспечивает страховку от риска утраты права собственности на недвижимое имущество.

Давайте подробнее рассмотрим, что же это такое.

Титульное страхование, как эффективный инструмент защиты

Как сказано выше, титульное страхование — это страхование риска потери недвижимости из-за утраты права собственности на данное имущество. В Европе практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. В нашей стране это пока не так сильно распространено, так как не все граждане знают о таком виде страхования.

В России страхование титула, как правило, используется только при оформлении ипотеки. Это так называемое обязательное титульное страхование.

Во всех остальных случаях при покупке жилья, когда возможно добровольное титульное страхование, граждане не торопятся оформлять данную страховку. Причин несколько:

дороговизна страховки (1-5% от стоимости приобретаемой квартиры); уверенность в том, что с их квартирой ничего не случится, так как риелторы же проверили документы и ничего подозрительного не нашли; низкий уровень осведомленности населения о данном виде страхования.

Однако, несмотря на заверения риелторов и более грамотный подход покупателей к совершению сделки еще на стадии подготовки и проверки документов на квартиру, риск потерять недвижимость все равно остается довольно велик.

Заключая со страховой компанией договор о титульном страховании, покупатель получает право на страховое возмещение в случае утраты им права собственности на приобретенную недвижимость.

Тут важно понимать, что страховой случай наступает только при вступлении в силу решения суда: о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или об удовлетворении требования собственника данного имущества возвратить приобретенное имущество, в случае, когда недвижимость выбыла из его владения в результате незаконных действий помимо его воли.

То есть, страхование титула гарантирует покупателю возмещение убытков только в тех случаях, когда кто-то посягает на его право собственности.

Margaret L. Been. Private World

Какие преимущества дает страховка

Ситуаций, в которых совершенную сделку купли-продажи недвижимости могут признать недействительной очень много. Например:

квартира куплена не у настоящего владельца; продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным; на приобретенное имущество наложен судебный арест из-за долгов бывшего владельца; на квартиру предъявляют свои права наследники бывшего владельца; продавец скрыл факт несогласия супруга/супруги на совершение сделки; у представителя продавца истек срок доверенности или она оказалась недействительной; документы при оформлении сделки купли-продажи были составлены неправильно или имеют ошибки; при оформлении сделки использовались поддельные документы; сделка совершена под влиянием угроз, насилия или других мошеннических действий.

Конечно, кто-то может сказать, что при расторжении сделки продавец обязан вернуть покупателю всю сумму, но и тут вы не можете быть уверены в том, что получите все назад. Например, у продавца уже просто нет этих денег или квартиру вам продали мошенники по подложным документам, взыскать всю сумму в таких ситуациях бывает очень сложно.

Именно от таких неприятностей и призвано оградить покупателя титульное страхование.

Также интересен тот факт, что при заключении договора страхования страховщик может включить пункт о том, что страховая компания в случае возникновения имущественных споров берет все судебные расходы на себя. Это очень выгодно.

Если же такого пункта в договоре нет, то вы рискуете потратить не малую сумму на адвокатов и судебные процессы. Поэтому на это обязательно надо обращать внимание при заключении договора.

Подводные камни или в каких случаях страховка не действует

Как и в любом другом виде страхования, существуют риски, которые страховой полис не покрывает. К сожалению, от всего уберечься невозможно, поэтому рассмотрим ситуации в которых страховка не работает.

Квартира с обременением

Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения, она не действует.

Например, вы купили квартиру, прожили в ней уже определенное время. Неожиданно на вашем пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он никогда не имел на вашу жилплощадь права собственности, но когда-то был прописан в этой квартире, при условии, что ему негде жить, он имеет право проживать в ней, согласно ст. 40 Конституции России.

Илья Репин. Не ждали. 1884

В этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности никто не претендует. И вам придется делить жилплощадь с незнакомым человеком.

Покупка квартиры в новостройке

Также следует помнить, что при покупке квартиры в новостройке еще на стадии строительства нельзя заключить договор титульного страхования. Вы же платите застройщику деньги, но квартиру сразу в собственность не получаете, так как дом еще не сдан. Если вы хотите обезопасить себя от банкротства компании застройщика, от двойных продаж или других проблем, которые могут возникнуть при долевом строительстве, существуют другие инструменты, в том числе и страховые. Однако именно титульное страхование тут не работает.

Ипотека и страхование титула: на что обратить внимание

Титульное страхование при ипотеке также имеет свои особенности и это важно знать. Дело в том, что право собственности до момента погашения ипотечного кредита принадлежит банку, поэтому в случае наступления страхового случая (потери права собственности) страховое возмещение получит именно банк. При этом оно составит сумму вашего долга по кредиту, а вам не достанется ничего!

Если же вы хотите застраховать и свои потери, вы же будете выплачивать кредит и нести расходы, то можно заключить еще один договор страхования. Да, тут вам придется понести дополнительные расходы. Однако в случает утраты права собственности страховая компания возместит полную стоимость квартиры. И вы получите разницу между своим долгом банку и страховым возмещением.

Иллюстрация к сказке А.С. Пушкина «Сказка о рыбаке и рыбке»

Срок страхования

По закону срок исковой давности при спорах, связанных с недвижимостью составляет 3 года. Причем он начинается с момента, когда человек узнал о нарушении его прав. Поэтому к вам могут придти и спустя 5, и даже 10 лет. Тут важно обратить внимание на то, что страховой случай наступает только в момент вынесения судебного решения о признании вашей сделки недействительной. Если на этот момент страховой договор уже перестанет действовать — никакого возмещения вы не получите. В нашей стране судебные процессы часто затягиваются на годы, поэтому титульные страховки на 1 год, считаются самыми не выгодными. Заключать договор рекомендовано минимум на 3 года, оптимальным считается срок 5-10 лет.

Титульное страхование и страхование имущества

Также не стоит путать титульное страхование со страхованием имущества. В случае утраты квартиры при пожаре, наводнении или другом чрезвычайном происшествии страховая компания не будет возмещать стоимость потерянного имущества в рамках титульного страхования.

Объектом при страховании титула является только право собственности, от потери которого вы себя и страхуете.

Поэтому чрезвычайные происшествия или действия третьих лиц, приведшие к порче квартиры, к числу страховых случаев не относятся. Чтобы защититься от материальных потерь в данных ситуациях, надо оформлять договор страхования имущества.

Особенности оформления страховки

Так как стоимость титульного страхования напрямую зависит от потенциального риска утраты собственности, то прежде чем заключить с вами договор специалисты страховой компании внимательно изучат историю приобретаемой квартиры. При этом расходы на проведение данного исследования, чаще всего ложатся на плечи клиента.

На этом этапе страховая компания оценивает свои потенциальные риски и в ряде случаев может отказать в заключении договора титульного страхования. Это происходит тогда, когда экспертами обнаруживаются подозрительные моменты в истории квартиры и существует явная угроза потери права собственности на данное имущество. Если же никаких подозрительных эпизодов в биографии недвижимости найдено не будет, то и никаких препятствий для страхования титула нет.

Стоимость страховки в данном случае варьируется от 1 до 5% от стоимости объекта недвижимости. Цена определяется исходя из нескольких факторов:

срок страхования; стоимость объекта недвижимости; история квартиры (количество совершенных с квартирой сделок, наличие у бывших собственников родственников, детей и т.д.); перечень страховых случаев, на которые распространяется действие страховки.

При этом самое большое влияние на стоимость оказывает именно история квартиры. Так, например, если квартира продавалась только 1 раз и был только 1 собственник, то стоимость будет минимальной. Если же квартира часто переходила из рук в руки или предыдущий владелец получил ее по наследству, то тут стоимость возрастет в несколько раз. Так как в этом случае отследить всех потенциальных претендентов на данную недвижимость практически не возможно. Также влияет и то, сколько времени прошло с момента заключения предыдущей сделки с квартирой — чем больше срок, тем ниже риск, что появятся какие-либо проблемы.

Вилков Борис. Зойкина квартира. 2013

Теперь давайте рассмотрим, какие документы необходимы для заключения договора титульного страхования. Список не очень большой, он включает:

ксерокопии документов удостоверяющих личности всех собственников приобретаемой квартиры (паспорт, для детей свидетельство о рождении); документы, подтверждающие право собственности на данную недвижимость (полный список надо уточнять в страховой компании, так как может варьироваться); документы, которые подтверждают дееспособность лица (лиц), продающего квартиру; заверенное нотариально согласие супруга/супруги на продажу данной недвижимости; заверенные нотариально отказы соседей в случае приобретения доли в квартире или отдельной комнаты.

Подводим итоги

В заключении хочется сказать о том, что титульное страхование является эффективным инструментом для защиты своего права собственности при совершении сделок с недвижимостью.

Однако его сложно назвать универсальным, так как существуют ситуации, при которых страхование титула не возместит ваши потери. Кроме того, в типовых договорах часто присутствуют моменты, которые позволяют страховикам не выплачивать вам положенную компенсацию. Об этом надо помнить при заключении договора и внимательно изучать те пункты, которые содержат перечень ситуаций, наступление которых дает вам право на получение страховки. Если вы сомневаетесь, то прежде чем заключить подобный договор, посоветуйтесь с юристом.

В нашей стране институт титульного страхования пока еще развит не очень хорошо. Как правило, оно используется исключительно при ипотечном кредитовании. Тем не менее, в последние годы страховые компании активно предлагают своим клиентам подобную услугу.

Хочется надеяться, что этот сегмент страховых услуг будет развиваться. На данный момент это, пожалуй, самый доступный и эффективный инструмент защиты права собственности на недвижимое имущество, который используется во всем мире и хорошо зарекомендовал себя.